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 > 강남구 아파트 매매가격지수가 유례없는 수준으로 뛰었다. KB부동산에 따르면 9일 아파트 매매가격지수 상승폭(1.04%)은 2008년 집계 이후 역대 최고치를 찍었다. 새 정부가 들어선 지 일주일 만에 강남구 부동산 시장이 뜨겁게 달아올랐다는 거다.
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> 상승세가 갑자기 나타난 건 아니다. 가격이 오르기 시작한 시점은 4개월 전인 2025년 2월이다. 이를 기점으로 강남구 아파트 매매가격지수가 전주 대비 0.20% 이상 오르는 상황이 12주 동안 이어졌다. 새 정부가 이렇다 할 부동산 대책을 내놓기 전부터 이미 급등하고 있었다는 얘기다. 부동산 상승세가 새 정부의 부동산 정책과는 맞닿아 있지 않다는 방증이다.
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> 실제로 가격 상승의 전조는 올 2월과 3월에 나타났다. 서울시가 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구ㆍ용산구에 걸려 있던 토지거래허가제를 해제하겠다고 밝힌 2월과 토지거래허가제가 풀렸던 3월 한달간 강남구 아파트 매매가격지수가 급등했다.
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> 엎친 데 덮친 격으로 토지거래허가제마저 힘을 쓰지 못했다. 서울시는 6월 초 강남구 대치동ㆍ청담동ㆍ압구정동과 송파구 잠실동 등에 있는 14개 아파트 단지에 적용하던 토지거래허가제를 연장했다. 그런데도 강남구ㆍ송파구 아파트 매매가격지수는 멈추지 않고 올랐다.
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> 이는 시사하는 바가 크다. 사실 토지거래허가제는 거래를 완전히 막는 게 아니다. '실거주 수요'만 남겨두는 것이 핵심이다. 그래서 토허제를 적용한 강남구 아파트의 가격이 과열됐다는 건 '실수요' 자체가 넘쳤다는 방증이다. 부동산 업계의 관계자는 "강남구 아파트 가격이 이렇게 올랐다는 건 시장 자체가 과열됐다고 생각할 수밖에 없다"고 말했다.
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> 문제는 이런 상황이 강남에서만 나타나는 게 아니라는 거다. 2025년 2월 셋째주 강남구 아파트 매매가격지수 상승폭이 0.38%를 기록했을 때 용산구(0.20%)도 비슷하게 뛰었다. 2주 후엔 양천구(0.26%), 거기서 한주 더 흐르자 영등포구(0.30%)가 아파트 매매가격지수 급등 대열에 합류했다. 같은 시기 용산구(0.36%), 성동구(0.30%), 마포구(0.28%), 종로구(0.22%)의 아파트 매매가격지수 상승폭도 늘었다.
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> 부동산 시장으로 자금이 흘러 들어가는 상황도 더 심화하고 있다. 지난 5월 새 주택담보대출을 받을 때 적용하는 신규 코픽스(Cost of Funds IndexㆍCOFIX) 금리(2.63%)는 2년 11개월 만에 최저치를 기록했다. 인하폭이 전달(-0.14%포인트) 대비 절반 수준(-0.07%포인트)으로 줄긴했지만 코픽스 하락세는 이어질 가능성이 높다.
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> 코픽스 금리는 높을 때 부동산 가격이 떨어지고, 낮을 때 올라간다. 3년 전인 2022년 6월 코픽스 금리는 2.38%, 7월 2.90%, 8월 2.96%로 오름세를 기록했다. 2022년 9월에는 3.40%로 3%대를 넘었고 2023년 1월이 될 때까지 3% 아래로 떨어지지 않았다. 같은 기간 서울의 아파트 매매가격지수는 2022년 10월부터 2023년 4월까지 급락세를 이어갔고 하락세는 2023년 8월이 돼서야 멈췄다.
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> 코픽스 금리가 부담스러울 때 서울 아파트 가격이 떨어졌단 거다. 지금처럼 코픽스 금리가 낮을 땐 부동산으로 흘러 들어가는 자금이 넘칠 수밖에 없다. 새 정부로선 부동산 과열을 막기 위해 움직일 수밖에 없는 상황이다.
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> 그렇다면 어떻게 해야 할까. 문재인 정부는 세금과 규제, 윤석열 정부는 주택 공급으로 부동산 가격의 급등을 막으려 했지만 결과적으로 실패했다. 이재명 정부는 아직까지 방향성조차 내비치지 않고 있다. 2022년 치러진 20대 대선 땐 '공공주택 공급'을 강조했지만, 21대 대선 기간엔 부동산 관련 언급을 자제했다..
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